Kredyt to ryzyko! Zgoda. Nie namawiam nikogo do brania pożyczki pieniężnej na cele konsumpcyjne. To zwykle nie najlepsza decyzja. Powód? Przyjrzyjmy się przykładowi. Zakup nowego samochodu, którego wartość spada o 30% tuż po wyjechaniu z salonu, a o kolejne 20% w kolejnych 3 latach użytkowania powoduje, że po 5 latach wartość kredytu pozostającego do spłaty jest znacząco wyższy niż wartość spłacanego samochodu. To poważne ryzyko finansowe. W sytuacji konieczność upłynnienia zobowiązań bank w wielu przypadkach nie udzieli zgody na sprzedaż towaru za kwotę niepokrywajacą zobowiązań. W taki sposób zostajemy ze starym wozem i pokaźnym kredytem na karku. Sytuacja wcale nie jest lepsza przy zakupie samochodu używanego, nie mówiąc już o sprzęcie TV, AGD czy komputerowym. Główny powód to gwałtownie spadająca wartość używanego sprzętu wynikająca z unowocześnień technologicznych i podstępu technicznego. Jednak w pewnych sytuacjach ocena kredytu zmienia się diametralnie.

Kredyt to błogosławieństwo! (w pewnych sytuacjach)

Przyjrzyjmy się sytuacji kredytobiorcy w przypadku nieruchomości mieszkalnej. Co zmienia się już na pierwszy rzut oka. Po pierwsze istnieje niezbędność i konieczność jej użytkowania. O ile z nowego samochodu można zrezygnować i zastąpić go innymi środkami lokomocji lub pojazdem mocno zużytym, to w przypadku mieszkania tak łatwo tego zrobić nie można. A gdzieś mieszkać trzeba. Konieczność ponoszenia tego kosztów jest zatem bezdyskusyjna. Po drugie: ważnym i istotnym parametrem jest stabilna cena nieruchomości. Względna stabilność ilości dostępnych nieruchomości wynika z tego, że w wypadku potrzeby lub braków nie da się nagle wytworzyć dużej liczby mieszkań, ani ich zaimportować zza granicy, aby zaspokoić popyt. W sytuacji, gdy cena uwarunkowana jest zależnością między podażą, a popytem to taki parametr jest ważnym elementem kształtowania się ceny, a z niego wynika... fakt, iż w dłuższym okresie czasu nieruchomość nie traci na wartości, a jej cena sinusoidalnie podąża za popytem i wzrostem inflacji. Dlatego z momencie decyzji (z różnych powodów) o sprzedaży nieruchomości możemy nie tylko odzyskać znaczącą część wyłożonych pieniędzy, ale nawet na tym dodatkowo zyskać.

Po trzecie: Cechą wyróżniającą nieruchomości jest utrzymywanie się jej wartości, jednak jej cena sinusoidalnie krąży wokół wartości osiągając "dołek" w czasach recesji, a "górkę" w okresie boomu gospodarczego. Dlatego ważne jest KIEDY podejmuje się decyzję o zakupie. A zatem, jeśli zakup nastąpi w tzw. "dołku" możemy liczyć na dodatkową premię przy sprzedaży w przyszłości.

Czy warto teraz, czyli warunki sprzyjające

W gospodarce rynkowej już tak jest, że na zakupy jest czas lepszy i gorszy. Gorszy to ten, gdy wszyscy kupują i z powodu sporego popytu ceny sa wysokie. Lepszy moment to ten, gdy mało kto kupuje i z tego powodu możliwość uzyskania niższej ceny jest bardziej prawdopodobna. Posuńmy się o krok dalej.

Czy obecna sytuacja rynkowa sprzyja decyzji o zakupie nieruchomości. Ceny na rynku nieruchomości reagują również na zmianę oddziaływania czynników ogólnego stanu gospodarki. W okresie prosperity, boomu gospodarczego ceny nieruchomości rosną, w momencie spowolnienia gospodarczego ceny nieruchomości spadają. Wahania koniunktury gospodarczej, tzw. cykle w gospodarce rynkowej (jak poucza nas historia ekonomii) mają miejsce średnio co 10-15 lat. Jesteśmy w roku 2014. Tkwimy w 6. roku trwania światowej recesji. To jeden z najdłuższych i najbardziej spektakularnych okresów spowolnienia gospodarczego od poprzedniej światowej recesji gospodarczej w latach 1929-1933, nie licząc wojen. Ale jest też dobra wiadomość: recesja się skończy. Czy mając taką wiedzę warto wykorzystać sytuację gospodarczą dla siebie? Czy to nie jest najlepszy moment, aby kupować nieruchomości?

Bądź mądry TERAZ i zamień najem na kredyt.

Kiedy to ma sens? Pamiętając o warunkach dobrej decyzji przy pobraniu kredytu musimy przyjrzeć się najmowi. Odnosząc się do sytuacji rynkowej w 2014 roku na Górnym Śląsku można zauważyć, że średnia wysokość kosztów utrzymania mieszkania zsumowana ze średnią wysokością raty 30-letniego kredytu mieszkalnego zwykle nie przekracza średniego poziomu czynszu najmu podobnego mieszkania. W niektórych przypadkach jest nawet niższa. Co to oznacza?
Bardziej opłaca się płacić co miesiąc kwotę X na pokrycie kosztów utrzymania mieszkania oraz raty kredytu, niż wynajmować takie mieszkanie. Różnice są oczywiste.

Oto one ujęte w przejrzystej tabelce:

Podsumowanie wywodu.

Jeżeli w tym momencie wynajmujesz mieszkanie, nie masz widoku na otrzymanie mieszkania w najbliższych 5 latach, ani nie chcesz mieszkać u rodziny w ich mieszkaniach czy domach - rozważ nastepującą puentę.

Odnosząc się do aktualnej sytuacji rynkowej na Górnym Śląsku można zauważyć, że wysokość średniego czynszu najmu mieszkania jest zbliżona do kwoty, która pozwala Ci na pokrycie sumy miesięcznego czynszu (płaconego dla Spółdzielni) i miesięcznej raty kredytu hipotecznego wziętego na 30 lat. Zatem za zbliżone pieniądze jesteś właścicielem Swojego mieszkania i spokojnie spłacasz je sobie przez np. 30 lat. Możesz je sprzedać w każdym momencie odzyskując znaczną część wpłacanej co miesiąc kwoty. Dodatkowo zabezpieczasz rodzinę na wypadek nieprzychylnego zdarzenia losowego. Daje Ci to bowiem szanse na właściwe zareagowanie w nieprzewidzianej sytuacji życiowej lub w przypadku konieczności zmiany miejsca zamieszkania.

Jak w mądrej skarbonce, prawda? ; D

Witold Okas, tel. 607 776363, e-mail: witold.okas@opus.nieruchomosci.pl.

_________________

Jeśli interesują Ciebie inwestycje w nieruchomości pozyskuj wiedzę. Polecam:

Obrót nieruchomościami, pr. zbiorowa pod red. Foryś Iwona, Wyd. Poltext, Warszawa 2009, Wyd. I, s. 263, ISBN: 978-83-7561-028-4.