Mysłowice
Analiza rynku podażowego lokali mieszkalnych czerwiec 2012.

Wykres powyższy ukazuje kształtowanie się ceny ofertowej z zależności od powierzchni mieszkania. Zauważalne jest znaczne skupienie cen ofert w pobliżu linii trendu dla mieszkań o powierzchni od 30 do 65 metrów, czyli tych najczęstszych. Nie można zauważyć zmiany cen w górę dla mieszkań o małej powierzchni (25-39 m kw.) zwyczajowo przeznaczonych dla osób prowadzących samotnie gospodarstwo domowe. Wygląda, że takiej tendencji w Mysłowicach nie ma. Zaprzecza to tezie o rosnącym zapotrzebowaniu na mieszkania małe odpowiednie dla jednej lub 2 osób. Przynajmniej tak jest na rynku wtórnym. Ze sporą dozą prawdopodobieństwa można wysnuć wniosek bardziej socjologiczny. Teza o tendencji w usamodzielnianiu się młodych osób nie jest potwierdzona w wynikach niniejszej analizy. Powodem może być pozostawanie młodych do momentu decyzji o ślubie lub chwili narodzenia się dzieci we wspólnym zamieszkaniu z rodzicami lub odczuwalne społecznie są już decyzje o emigracji za granicę osób w tym zakresie wiekowym. Efekt tych decyzji zmniejsza popyt na mniejsze powierzchnie mieszkalne.

Z uwagi na to, iż w obrocie wtórnym w Mysłowicach nie ma też mieszkań luksusowych nie można zauważyć wzrostu cen dla mieszkań o dużej powierzchni i o wysokim standardzie wykończenia. W tym wypadku trend jest raczej odwrotny. Mieszkania poczynając od ok. 80 m kw. (być może ze względu na swoją cenę całkowitą powyżej 200 000 zł i być może niższy standard) generują trend poziomy, a nawet spadkowy. Wpływają tym samym spadkowo na linię trendu.

Przyjrzyjmy się tym samym ofertom z innego punktu widzenia. Rozpatrując zależność ceny za metr kwadratowy od wielkości powierzchni widzimy niemal poziomą linię trendu. Niższe ceny za metr występują przy powierzchniach mieszkań od 95 m kw. w górę co wpłynęło na odkształcenie od poziomu krzywej trendu.

Przeprowadziłem obliczenia na próbce z wyłączeniem wspomnianych mieszkań dużych – linia trendu zmieniła się na poziomą. Właściciele mieszkań w swojej masie określają poziom ceny ofertowej na dość równym poziomie, tak w przypadku mieszkań małych, jak i większych. Jest to zależność prawdziwa dla mieszkań o powierzchni z przedziału od 21 do 85 m kw. Wówczas cena średnia kształtuje się na poziomie ok. 3000 zł. Mieszkania powyżej 90 m kw. mają ustaloną cenę za metr na poziomie o 500 zł niższym, średnio ok. 2500 zł za m2. Obrazują to dwa wykresy poniżej.

Próba wyjaśnienia zjawiska. Mieszkania o metrażach powyżej 85 metrów nie występują w budynkach wielorodzinnych stawianych po roku 1970. Zatem mieszkania z przedziału 90-110 metrów kwadratowych pochodzą z infrastruktury starej, przedwojennej, o niskim standardzie. Ponadto mieszkania te mają cenę całkowitą powyżej kwoty 200 tys. zł i z tego względu spotykają się z mniejszą liczbą oferentów. Tymi dwoma zjawiskami można tłumaczyć niższą wycenę ofert mieszkań z przedziału 90-110 m2.

---

Badanie liczności ofert mieszkań wg różnych ujęć

 

Wielkość metrażu mieszkań jest uzależniona od istniejącej infrastruktury. Jakie wielkości mieszkań znalazły się w chwili projektowania budynku mieszkalnego na desce projektanta takie już, w swojej masie, zostały do dzisiaj. Struktura ta jest odbiciem pro rodzinnej wizji projektantów i ich mocodawców z lat 70. i późniejszych. Realizowali oni wytyczne ówczesnych władz, których zamysł oparty był na zasadzie kształtowania zachowań pro rodzinnych również w polityce budowy mieszkań o określonych powierzchniach. Z tego też powodu 20% oferowanych mieszkań to mieszkania o powierzchni z przedziału 47-52 m2. Mieszkania o powierzchni w tym rozmiarze były najczęściej oddawane w blokach wielorodzinnych. Aktualną strukturę oferowanych mieszkań pod względem ich metrażu obrazuje wykres poniżej.

 

Źródło: opracowanie własne

 

Diagram rozkładu liczności wysokości ceny ofertowej pokazuje jej najliczniejszą reprezentację w przedziale 130-200 tys. złotych. W swojej masie są one dominujące i obejmują ponad 60% wszystkich ofert. Wydaje się zasadne, że można wyodrębnić podgrupę z przedziału 130-160 tys. złotych jako najczęściej występującą w ofertach. Obejmuje ona dokładnie 31,15% wszystkich ofert. Podsumowując poniższy wykres. Klient pragnący zakupić mieszkanie na rynku wtórnym w Mysłowicach, a dysponujący kwotą 130 tys. złotych może wybierać w 41,19% wszystkich ofert tj. spośród około 120. Jaką kwotą powinien dysponować klient, aby objąć ponad 85% wszystkich ofert w Mysłowicach, czyli móc sobie wybierać spośród 250 ofert? Wystarczy mu 200 tys. złotych. Dysponując taką kwotą stać go na zakup 86,5% wszystkich wystawionych na sprzedaż mieszkań. Powyższe wnioski obrazują 2 wykresy poniżej oraz tabelka liczności.

Rozważmy teraz kształtowanie się ilościowe cen w przeliczeniu na metr kwadratowy. Jako przedziały przyjęto interwał o wartości 200 zł/m2. Średnio rzecz ujmując, najliczniej, bo w ponad 20% przypadków, wyceniono 1 metr kwadratowy mieszkania na ok. 2950 zł. W przedziale pomiędzy 2850, a 3150 zł mieści się 21,72% ofert. Można przyjąć, że jest to najliczniej reprezentowany średni poziom ceny za metr kwadratowy w Mysłowicach.

 

Źródło: opracowanie własne

 

 

---

Kształtowanie się cen nieruchomości mieszkalnych
w poszczególnych dzielnicach i obszarach wydzielonych.

Śródmieście

Źródło: opracowanie własne

 

Śródmieście to obszar składający się z substancji mieszkalnej o bardzo zróżnicowanym standardzie. Od wiekowych i mało doinwestowanych stuletnich kamienic po 30-50 letnie bloki o całkiem rozsądnym standardzie, niektóre nawet po termomodernizacji. Z tego powodu rozstęp cenowy między ofertami jest zauważalnie większy niż w innych dzielnicach. Właśnie w tej dzielnicy widoczne są oferty mieszkań o powierzchni powyżej 90 m2 i cenie mocno odstającej od ofert pozostałych. Średnia cena za metr kw. mieszkania w przedziale mieszkań o powierzchni od 20 do 85 m kw. to ok. 3000 zł.

 

 

---

Śródmieście Rymera

Źródło: opracowanie własne

 

Linia trendu określająca kierunek zmiany ceny w zależności od wzrostu powierzchni niemal przypomina prostą. Oznacza to, że wzrost powierzchni mieszkania powoduje proporcjonalny przyrost ceny. Porównamy za chwilę ceny przeliczone na metr kwadratowy i potwierdzimy nasuwające się wnioski.

 

Źródło: opracowanie własne

Wygląda jednak na to, że ceny za metr kw. w niewielkim stopniu zbliżają się do czerwonej linii trendu. Wydają się z nią jakby „nie zgadzać”. Oznacza to spory rozstęp między najtańszą, a najdroższą ofertą porównując mieszkania o zbliżonych metrażach. Zbiór ofert mieszkań z obszaru Rymera dzielnicy Śródmieście zestawiony na powyższym diagramie pokazuje, jak bardzo rozwarstwione są te oferty pod względem oceny ich wartości przez właścicieli. Infrastruktura tego obszaru wydzielonego jest jednakowa: budynki pochodzą z początku 20 wieku. Nie widać oznak ich rewitalizacji w przeszłości, ani dokonywanych napraw lub przeróbek z lat ostatnich. Właścicielem od czasów II wojny Światowej jest Państwo, następnie gmina Mysłowice. Żadne z tych instytucji nie podjęło się dzieła renowacji, odnowienia lub ocieplenia budynków. Z zewnątrz budynki te zachowały swój secesyjny wyraz, zatem jedyną różnicą pozostaje wnętrze lokali. Jak wiele nakładu pracy i kosztów włożył właściciel w wyremontowanie lub unowocześnienie lokalu przed wprowadzeniem go na rynek, tak sobie je ceni. Poniżej zestawienie porównawcze innej dzielnicy – Brzęczkowic. Jest ono na tyle interesujące, że przedstawia obraz diametrialnie inny niż obraz obszaru Rymera.

---

Brzęczkowice

Zebrana pula ofert z dzielnicy Brzęczkowice wydaje się najlepiej i najdokładniej pokrywać się z linią trendu. Wyliczony dla tej dzielnicy wskaźnik mediany jest bliski wartości średniej. Niska wartość odchylenia standardowego wskazuje wysokie skupienie badanych prób wokół średniej. To dzielnica, która ma oba te wskaźniki na najniższym lub jednym z najniższych poziomie spośród wszystkich. Może to oznaczać bardzo zbliżony standard wszystkich ofert do siebie na tyle, że w niewielkim stopniu, w ocenie właścicieli, lokale różnią się od siebie. Wygląda na to, że w jednorodnym lub bardzo podobnym stopniu właścicielom udaje się ustalić cenę zbliżoną do średniej. Nieliczny wyjątek, jak oferta mieszkania 54 m kw. w cenie 250000 zł (4630 zł/m2) jest objaśniana przez właściciela nadzwyczajnie nowoczesną aranżacją i wyposażeniem. Czas pokaże czy wyjaśnienie to zostanie zaakceptowane i oferta spotka się z pozytywną reakcją odbiorców.

Źródło: opracowanie własne

 

Właściciele nieruchomości oferujący mieszkania w Brzęczkowicach bardzo zgodnie oceniają wartość swoich nieruchomości. Odstępstwa od linii trendu, średniej są stosunkowo niewielkie.

 

 

---

Brzezinka

Źródło: opracowanie własne

 

Właściciele nieruchomości mieszkalnych z Brzezinki, pomimo niewielkiej liczności ocenianej grupy, wyceniają swoje nieruchomości średnio na poziomie ok. 3000 zł/m2. Wyjątkiem, który powoduje zamieszanie w obrazie jest oferta mieszkania o powierzchni 100 metrów kwadratowych, której niska cena mocno zniekształca wyniki całości.

 

---

Bończyk

 

Dla osiedla Bończyk liczba poddawanych badaniu ofert lokali mieszkalnych jest niska – tylko 7 ofert. Trudno w takiej sytuacji przeprowadzać badanie syntetyczne. Pozostawię wykresy bez istotnych komentarzy. Pobieżny obraz jest zbliżony do ogólnego obrazu miasta. Wysokość ceny ofertowej proporcjonalna do oferowanej powierzchni. Średnia cena za metr kwadratowy na poziomie 3150 zł, 130 zł powyżej średniej miasta.

Źródło: opracowanie własne

 

---

Dzielnica Ćmok

 

10 ofert z dzielnicy Ćmok pozwala je zbadać i stwierdzić, że obrane przez właścicieli ceny ofertowe są podobnie, jak w przypadku Brzęczkowic bardzo zbliżone do średniej. Odchylenie standardowe od ceny ofertowej to 27400. Dla porównania w przypadku Brzęczkowic to 23800. To najniższe wartości w całym badaniu. Natomiast średnia cena za metr kwadratowy oferowanego mieszkania jest mocno zbliżona do średniej. Odchylenie standardowe ceny za metr kw. ma najniższą wartość w całym badaniu – 227. Średnia cena ofertowa za metr kw. to 3430 wobec mediany na poziomie 3388 oznacza wysoki wskaźnik skupienia wszystkich decyzji właścicieli wokół średniej. Być może ma na to wpływ niewielka liczba poddanych badaniu ofert. Zaobserwowana średnia cena ofertowa za metr kwadratowy mieszkania jest na poziomie 3430 zł to najwyższa wartość pośród zaobserwowanych we wszystkich dzielnicach i obszarach wydzielonych.

 

 

---

Janów Miejski

Oferowane ceny mieszkań z Janowa Miejskiego o powierzchniach od 30 do 100 metrów kwadratowych tworzą niemal prostą linię trendu. Oznacza to, że przyrost ceny ofertowej jest wprost proporcjonalny do metrażu mieszkania w całym wspomnianym zakresie metrażu. Natomiast zaobserwowana średnia cena ofertowa za metr kwadratowy mieszkania jest na poziomie 3207 zł. To jedna z najwyższych średnich cen za metr pośród zaobserwowanych we wszystkich dzielnicach i obszarach wydzielonych.

---

Wesoła

Wesoła to dzielnica powołana do życia w wyniku rosnącego zapotrzebowania na pracowników ze strony działalności przemysłu wydobywczego charakteryzuje się największą różnorodnością i niespójnością w porównaniu z pozostałymi. Linia trendu ceny ofertowej w zależności od oferowanej powierzchni mieszkania nie jest linią prostą. Ceny mniejszych mieszkań (30-40 m2) są niewiele niższe niż mieszkań 50-60 metrowych. Po przeliczeniu na cenę za metr kwadratowy zjawisko uwidacznia się jeszcze mocniej. Wyższy poziom przy mieszkaniach 30-40 m2, niższy przy metrażu 50-60 m2 i znowu wyższy dla 70-80 m2.

---

Wielka Skotnica

Kształtowanie się odpowiednich wykresów ofert z rejonu Wielkiej Skotnicy nie odbiega od wykresów z całego miasta. Zachowana jest proporcjonalność przyrostu ceny przy wzroście metrażu mieszkania. Linia trendu tworzy linię prostą. Poziom średniej ceny za metr jest również wyrównany dla każdej powierzchni, lecz poziom ten jest średnio wyższy niż dla całego miasta, gdyż wynosi 3289 zł. W tej dzielnicy występują też mieszkania większe 68 i 75 m2.

---

Badanie wpływu usytuowania mieszkania
na poszczególnych piętrach na cenę ofertową

Kształtowanie się średniej ceny ofertowej w zależności od kondygnacji, na której się ona znajduje wygląda następująco. Najwyższe średnie ceny ofertowe dotyczą pięter 1 i 8. Znacząco niskie średnie ceny ofertowe odnotowałem na piętrze 5. Przy racjonalnej ocenie należy uwzględnić niską liczebność ofert w zakresie pięter 5-11, która może mieć wpływ na ocenę ogólną. Zatem w przedziałach od parteru do piętra 4 włącznie najniższa średnia cena jest na piętrach 3 i 4. Średnia cena za metr kwadratowy jest najwyższa na parterze i piętrze 8. Niska na piętrze 2. A zdecydowanie odstaje w dół na piętrze 11.

Badanie wpływu liczby izb/pokoi na cenę ofertową

Czy miara wartości mieszkania liczona ilością pokoi jest miarą właściwą czy też zniekształcającą obraz? Z jednej strony podzielić można prawie każde mieszkanie na większą lub mniejszą liczbę pomieszczeń. Są jednak ważkie przeciw wskazania. Konstrukcja mieszkań z wielkiej płyty praktycznie to uniemożliwia. Usuwanie części płyty żelbetonowej jest zabronione ze względu na naruszenie konstrukcji nośnej. Dokładanie ścianek działowych jest możliwe, jednak w większości wypadków do każdego z pokoi prowadzi tylko jedno wejście. Przy niezbyt dużych pokojach ważny okaże się kształt dzielonego pokoju. Zatem kolejne utrudnienie. Stawianie lekkich i cienkich ścianek działowych wraz z otworem drzwiowym również jest możliwe, ale zdecydowanie obniża komfort życia w nowo powstałych, jak i w pokojach pozostałych. Należy zatem przyjąć, że w budownictwie wielorodzinnym liczba pokoi wywodzi się znów od deski kreślarskiej projektanta i tak już zostało do dzisiaj. W powszechnym mniemaniu osób niezwiązanych z rynkiem nieruchomości pojęcia M-1, M2, M-3, i M-4 wciąż funkcjonują, a przeliczane są właśnie na ilość pokoi. Ilość pokoi ma istotne znaczenie dla rodzin 2 i 3 dzietnych. Dla nich posiadanie o jeden więcej pokoi ma na tyle wysoką wagę, że właśnie tym parametrem rodzina będzie się posługiwać szukając większego mieszkania na zmianę.

Kształtowanie się średniej ceny w zależności od liczby pokoi jest następujące: średnia cena za mieszkanie 1 pokojowe – ok. 100 000, za 2-pokojowe: ok. 135 000, za 3-pokojowe: ok. 180 000, za 4-pokojowe ok. 220 000.
Średnia cena za metr kwadratowy mieszkania kształtuje się następująco. 1-pokojowe w cenie 3200 zł, 2 i 3 pokojowe ok. 3000 zł, 4 pokojowe w cenie ok. 2900 zł.
Liczebna reprezentacja ofert z poszczególną liczną pokoi przedstawia się następująco: 12% - mieszkania 1-pokojowe, aż 42% - 2-pokojowe, 37% - 3-pokojowe, 9% - 4 pokojowe.

Szczegóły na diagramach powyżej.

Podsumowanie i sformułowanie wniosków z badań

 

1) Zróżnicowanie lokacyjne i cenowe

Po usunięciu dzielnic o reprezentacji nie większej niż 10 ofert sytuacja kształtuje się następująco:

Źródło: opracowanie własne

Analizując średnią cenę metra kwadratowego zauważalna jest znacznie niższa od średniej cena metra kw. w Śródmieście Rymera. Jednocześnie wyższe średnie w dzielnicach Janów Miejski i Wielka Skotnica. W obu przypadkach są to dzielnice najbardziej wysunięte na północ tj. najbardziej zbliżone komunikacyjnie do Katowic. Podwyższony poziom ceny średniej za metr zauważam na Wesołej. Jest to region na terenie, którego znajduje się największym pracodawca w Mysłowicach – kopalnia „Mysłowice-Wesoła”.

Źródło: opracowanie własne

 

2. Dzielnice i obszary postrzegane odmiennie, a ceny

Rozważając odnotowane różnice w oferowanych cenach ze względu na podział na dzielnice lub obszary wydzielone stwierdzam co następuje:

3. Wpływ metrażu mieszkań na cenę metra kwadratowego

Rozważając wpływ metrażu mieszkania na cenę metra kwadratowego, stwierdzam co następuje:

4. Wpływ kondygnacji na cenę

Rozkład średnich cen za metr kwadratowy ofert ze wględu na położenie na konkretnej kondygnacji jest w skali całego miasta zauważalnie zróżnicowany. Od najwyższego poziomu dla pięter 8 i na parterze po najniższego poziomu na piętrach 2. i 11. Rozstęp między tymi poziomami to 500 zł. Interesujący jest po-wód dla którego piętro 8 jest wycenione tak wysoko i dlaczego piętro 2 tak nisko.

5. Wpływ liczby pokoi na średnią cenę za metr kw.

Kształtowanie się średniej ceny za metr kwadratowy w zależności od liczby pokoi w mieszkaniu również jest zróżnicowany. Rozstęp między najwyższą, a najniższą średnią za metr kwadratowy wynosi 220 zł. Najwyżej wyceniane są mieszkania 1-pokojowe – średnio ponad 3200 zł/m2.

 

Liczę na to, że przedstawione dane analityczne pozwolą na bardziej dogłędne zrozumienie rynku nieruchomości - w tym wypadku z Mysłowic. Na ich podstawie można wyciągać pewne wnioski, choć przestrzegałbym przed generalizowaniem. Aby podejść do tej kwestii profesjonalnie potrzebne są jeszcze dodatkowe, niezwykle istotne informacje, będące zawodowym zestawem narzędzi każdego profesjonalisty. Cały zasób z pewnością znajdziesz u Swojego specjalisty, eksperta z lokalnego rynku nieruchomości.